Si es primera vez que escuchas este término y no tienes la más mínima idea de qué va. Te recomendamos que continúes leyendo pues te contaremos todo lo que necesitas saber sobre el tema.
Índice del contenido
¿Qué es la edificabilidad de una parcela?
Podríamos decir que la edificabilidad en un terreno es la normativa que establece la cantidad de metros cuadrados de construcción con techo se pueden hacer en una determinada cantidad de metros cuadrados de suelo.
¿No ha quedado del todo claro? Pues bueno. Imagina que tienes 100 metros cuadrados y quieres construir una casa. En ese caso, lo que debes hacer es averiguar la edificabilidad de ese terreno para saber de cuántos metros cuadrados construirás la casa.
Cuando hagas la consulta, te darás cuenta de que la edificabilidad puede ser de 70, 90,80, 50 metros cuadrados, pero esto dependerá de diferentes factores.
Tipos de edificabilidad
En el ámbito de la edificabilidad podemos encontrar 2 grandes tipos que se rigen por lo que establecen las normativas municipales y regionales del sitio en el que quieras construir tu casa. Los tipos son:
✅Edificabilidad bruta
Cuando la edificabilidad es bruta, significa que la parcela en cuestión en un futuro se ha planeado que sea utilizada para una transformación urbanística. Además, dentro de este tipo, de edificabilidad existen dos divisiones.
La primera es la de suelo urbanizable sectorizado que especifica que el suelo en cuestión deberá ser utilizado para la edificabilidad y las parcelas urbanizables no sectorizables que podrían o no utilizarse para transformaciones urbanísticas
✅Edificabilidad neta
En cambio, cuando se habla de edificabilidad neta se trata de las parcelas que tienen una planificación minuciosa. Estas especifican la forma exacta en la que se debe edificar.
Las parcelas edificables netas se ven muchísimo más en las ciudades grandes pues forman parte de una planificación urbanística que debe coincidir y asegurarse de que las edificaciones tengan acceso a servicio.
¿Cómo se cuál es la edificabilidad de una parcela?
Llegado el momento de investigar sobre la edificabilidad de un terreno siempre hay muchas más dudas de las esperadas. Se suele pensar que este es un trámite muy complejo, pero la verdad es más sencillo de lo que parece. Antes que nada, unas recomendaciones:
- Debes saber qué tipo de terreno es la parcela
- Mide el terreno en el que quieres edificar
- Ten información exacta sobre su ubicación.
- Crea una planificación inicial del tipo de casa que quieres hacer en ese sitio.
Ahora, ya que tienes todo lo anterior cubierto lo que debes hacer es:
- Ir directamente al ayuntamiento del sitio en el que esté la parcela en la que quieres construir.
- Allí deberás solicitar una cédula urbanística. Esta pertenecerá a la parcela en la que tienes planeado hacer la casa. (Este es un paso imprescindible. Si no lo completas no podrás continuar).
- Luego el ayuntamiento hará el proceso de investigación y te entregará un documento. En este se dará una descripción de la parcela en la que se incluye la dimensión, clase de terreno y un porcentaje reflejado en metros al cuadrado que será el número de metros edificables.
¿Qué se debe tomar en cuenta en la edificabilidad de una parcela?
Cuando se determina la edificabilidad de una parcela no hay reglas únicas . Esto quiere decir que no todas las parcelas de 1000 metros cuadrados tendrán 800 metros cuadrados para poder construir. Cuánto se otorgue dependerá de distintos factures que harán que sea más o menos.
Algunos de los más recurrentes son:
📌Ubicación
La edificabilidad en las ciudades no es la misma que en los pueblos. Por ejemplo, en los pueblos el número de metros de tierra disponible es mayor, pero las edificaciones no suelen tener más de un nivel. En cambio, en las ciudades la edificabilidad es más reducida en terreno, pero se pueden hacer construcciones de más altura.
📌Ordenanzas
Cada lugar tiene diferentes ordenanzas de edificación. Por ejemplo, hay ciudades que por su tipo de suelo los edificios no tienen más de 2 niveles . Por ello es que no puedes pretender construir un rascacielos en un sitio en el que está prohibido. Muchas edificabilidades regulan el nivel que pueden tener las construcciones.
📌Retranqueos
Si tienes 100 metros cuadrados de suelo es prácticamente imposible construir en esos 100 metros pues el espacio no daría y es poco viable. Con los retranqueos nos referimos a las distancias mínimas y máximas que debe tener el terreno con respecto a lo que se edifique. Así se puede especificar el tamaño que debe tener o la posición en la que esté.
📌Separación
Por temas de comodidad y para asegurar que haya calles y la distancia entre una vivienda y otra no sea tan reducida también se establece la separación. Cuando haya de separación lo determinarán las normativas de la localidad en cuanto a las fachadas y la calle.
En las ciudades grandes el espacio entre una casa y otra suele ser bastante reducido, pero en los terrenos rurales se debe dejar una separación de hasta 6 metros entre una casa y otra.
¿La edificabilidad de un terreno aplica para una sola planta?
Sí y no. Bueno, esto dependerá de lo que haya indicado el ayuntamiento. Hay algunas edificabilidades que se otorgan por cierto número de metros de suelo, pero también dan un determinado número de metros de altura. Así se pueden construir en los mismos metros de suelo varios niveles.
También te puede interesar:
